Défiscaliser
L'IMMOBILIER LOCATIF
ROBIEN-BORLOO EN LOCATION NUE - LMNP/LMP EN LOCATION MEUBLEE
Introduction - Organisateur des échanges dans la collectivité, l'Etat se rétribue financièrement en fiscalisant les revenus des opérations qu'il contrôle, il les dit "déclaratifs" et la part qui lui revient "portable", il "calibre" sa part par catégories de revenus et, pour ce qui concerne l'Immobiler Locatif, il définit deux catégories dont l'une est les Revenus Fonciers (RF) et l'autre les Bénéfices Inductriels et Commerciaux (BIC).
* Les RF regroupent ce qui se loue nu, cette catégorie peut faire baisser la base imposable, donc l'impôt.
* Les BIC - pour le locatif meublé, peut faire baisser la base imposable et produit un revenu locatif indexé et défiscalisé.
I - Les RF (revenus fonciers)
Sont des RF les loyers d'un bien immobilier loué nu.Les Périssol / Besson / Robien / Borloo de même qu'un bien "ancien" avec ou sans travaux sont des sous-catégories des Revenus Fonciers.
La déclaration des revenus fonciers - deux formulaires dédiés, le 2044 (sans amortissement) et le 2044 spécial (avec).
Mode de calcul du résultat en RF - un même principe de calcul : Résultat = Recettes - Charges.
Ici les Recettes sont les loyers perçus et les Charges sont toute dépense déductible : Intérêts/Amortissements/autres déductions admises (TFPB, frais de gestion et de garanties, travaux, abattement de 30% sur les loyers en Borloo, etc).
Ce principe de calcul ne varie pas, seuls certains postes sont/ne sont pas présents. Et ce résultat peut être >0, =0, <0.
S'il est > 0 il s'appelle Revenu Foncier (RF) et s'il est < 0 il s'appelle Déficit Foncier (DF).
Fusion des Recettes et des Charges - tous les Immeubles loués nus (cave/parking/immeuble complet/groupe d'immeubles I1, I2, I3…) sont rangés dans la catégorie des RF. Par principe catégoriel, leurs recettes et leurs charges s'agrègent et le principe de calcul énoncé s'applique "fusionnellement" à l'ensemble des immeubles détenus, donc l'ensemble des dépenses admises en déduction se déduit de l'ensemble des recettes locatives et produisent ensemble le résultat.
Traitement du Résultat - Si le résultat est >0, il vient augmenter la base imposable et provoque le paiement d'un impôt. Si le résultat est <0 il est, dans le cas général, stockable 10 ans et imputable sur des RF à venir, mais si ce DF provient d'un bien placé en 2044 S, il vient en déduction plafonnée (en principe à 10700€/an) de la base imposable.
La baisse de la base imposable provoque une baisse de l'impôt.
Approche particulière en cas d'existence de RF > 0 - Il est dit que les systèmes à amortissement peuvent créer un DF imputable sur la base imposable à hauteur de 10700 €/an et il est dit par ailleurs que les RF se traitant catégoriellement, les recettes et les dépenses de tous ces biens s'agrègent et produisent ensemble le résultat.
Conséquence s'il existe des RF > 0 : l'assiette d'imputation ne se limite pas à 10700€ mais à la somme [RF + 10700€].
Ainsi, s'il est dit qu'en l'absence de RF > 0 l'économie d'impôts maximum possible est de [10700*40%]=4280€, en présence de RF > 0 l'économie d'impôts pourra transgresser ce plafond et passer à [montant des RF + 10700]*40%
( rappel: 40% est la tranche marginale d'imposition supérieure).
Robien 2 et Borloo, une offre qui cohabite depuis la loi de finances 2006 dans la catégorie des RF avec amortissement
L'amortissement du Robien 2 s'arrête après 9 ans, celui du Borloo après 15 ans.
La détention de biens après la période d'amortissement se fera au régime commun des RF, càd sans amortissement.
Le poste amortissement des 2 dispositifs est le même sur 9 ans, soit 6% du prix d'achat du bien (notaire compris) pendant 7 ans et 4% de ce montant pour les années 8 et 9.
Au total des 9 ans, l'amortissement cumulé représente 50% du prix payé.
Rappel : l'amortissement ne se déduit pas de la base imposable, il se déduit des recettes locatives.
L'amortissement est donc un poste de charge, déductible des loyers comme les autres charges.
Borloo continue après 9 ans, en deux périodes de 3 ans, au taux de 2,5%.
Robien 2 et Borloo, lequel est le mieux ? - Borloo propose un poste un poste de déduction supplémentaire que n'a pas Robien 2, l'abattement de 30% sur les loyers. Borloo défiscalise structurellement plus fort que Robien. En contrepartie, son tampon locatif agit dès 80% de celui du Robien 2, il restreint l'accès locatif à la part de la population dont les revenus respectent la norme des revenus intermédiaires (PLI) et il exclut les ascendants/descendants du propriétaire.
Le plafond par zone peut influer dans le choix entre les deux options car le territoire est divisé en zones A, B1, B2, et C.
On remarque que les deux dispositifs font leurs meilleures performances (exprimée en TRI) là où les loyers marchés sont en dessous de leurs tampons (situation très fréquente). Les zones B2 et surtout C demandent une attention et une connaissance aigües, l'insécurité quand à la sortie locative naturelle est une tare rédhibitoire.
Tamponnement des loyers par zone
Zone A : Paris, sa petite et sa 2ème couronne, la Côte d'Azur (littoral Hyères-Menton), le Genevois
Zone B1: les agglomérations de plus de 250 000 H + la grande couronne de Paris + Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, le pourtour de la Côte d'Azur, la Corse, les DOM
Zone B2: les agglomérations de plus de 50 000 H, les autres zones frontalières ou littorales chères, les limites de l'IDF.
Zone C : le reste du territoire.
Plafond locatif par zone - Le loyer normal est le "loyer marché hors charges". En Robien/Borloo, il est éventuellement plafonné selon la zone et la surface pondérée du bien. Les plafonds sont redéfinis annuellement.
Tableau pour 2008 :
| Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | |
| Robien recentré | 21,02 | 14,61 | 11,95 | 8,76 |
| Borloo populaire | 16,82 | 11,69 | 9,56 | 7,01 |
II - Les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
Sont dans cette catégorie les loyers provenant d'un bien loué meublé, avec ou sans services. On parle de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Le résultat suit un principe général de calcul de type recettes moins dépenses.Entre cependant en jeu un principe d'amortissement annuel d'un type différent de celui vu précédemment.
Il porte sur une partie du prix, hors foncier et hors meubles, et se définit au choix par 30ème (3,33% par an pendant 30 ans), par 25ème (4% par an pendant 25 ans), par 20ème (5% par an pendant 20 ans) l'an.
Il se déduit des recettes locatives et contribue à produire un résultat peu ou pas imposable.
Les loyers des objets immobiliers avec services sont assujettis à la TVA (5,5%) et permettent le remboursement de la TVA payée sur le bien (19,6%).
Lorsque notamment les revenus locatifs effectivement perçus atteignent 23 000 € l'an, le statut devient professionnel - LMP (véritable statut "social") - et permet l'imputation du déficit d'exploitation, selon son origine, sur la base imposable.
Cette catégorie peut "défiscaliser" en version LMP quand le montant des charges déductibles (hors amortissement) est supérieur au montant des recettes locatives et à hauteur de la différence entre ces montants.
Mais c'est surtout un instrument produisant une rente-retraite indexée, longuement défiscalisée, dont on se sert largement en complément ou en principal pour fonder une retraite.
